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Acheter à plusieurs, quelle est la meilleure stratégie ? indivision ou SCI ?

Dernière mise à jour : 11 avr.


Acheter à plusieurs : indivision ou SCI ?


Pourquoi acheter ?

Il peut être interessant d'acheter le bien immobilier qui sert de lieu d'exploitation car :

  • vous vous créer un patrimoine immobilier au lieu de payer un loyer à un inconnu, sachant que le montant de l'emprunt sera calculé sur le montant du loyer ;

  • votre structure opérationnelle (Selarl, SCM) est plus attractive pour un jeune praticien qui souhaitera entrer aussi au capital de la SCI car il y verra un moyen d'accéder à la propriété.


Avantages- inconvénients


L‘indivision a l’avantage de ne nécessiter aucune formalité juridiques contrairement à la SCI qui implique la rédaction des statuts et une immatriculation auprès du Guichet unique impliquant à la fois des frais de création et des frais comptables pour la gestion.


Cependant l’indivision a l’inconvénient majeur de permettre à chaque indivisaire de sortir à n’importe quel moment de l’indivision. Aucune sécurité juridique pour les indivisaires. La constitution d’une SCI permet de sécuriser la durée de détention des parts en limitant le droit de retrait notamment.


SCI , comment ça fonctionne ?


Des statuts

Il s'agira de rédiger des statuts dans lequel seront listés les associés et leur détention du capital.

Parmi les articles clés - et nous vous invitons à nous contacter - il y a les clauses sur :

  • la sorties avec ou sans successeur,

  • le décès d'un associé ,

  • l'entrée de nouveaux associés,

  • la majorité pour la prise des décisions.

Ce document est soumis au greffe et permettra d'obtenir le Kbis (fiche d'identité) de la société.


Un règlement intérieur

Ce document permet de lister également des sujets clés mais non légaux: ex: sort de la levée des cautions en cas de départ d'un associé, valorisation des parts, ....


Nous sommes experts dans ce genre de domaine et nous vous invitons à nous contacter pour la rédactions de ces deux documents.




Quelles sont les différentes impositions fiscales possibles pour une SCI ?


Lors de la constitution de la société, le choix de l’imposition de la SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés se pose.


Voici quelques points essentiels à connaître pour faire votre choix :



Avantages

La création d’une SCI (translucide donc à l’IS) est bénéfique à plusieurs niveaux :

  • Sur le calcul de la base imposable : déductibilité des intérêts d’emprunt et des amortissement liés au prix d’achat ... ;

  • Sur le taux d’imposition = IS et non impôt foncier ;

  • Sur le versement de dividendes ; et

  • A la revente, l’acquéreur personne physique donc à l’IR bénéficiera d’une SCI translucide donc à l’IR.

Revers de la médaille :

Pour le vendeur le calcul des plus-values en cas de revente de l’immeuble ou des parts de la SCI qui est moins favorable en cas d’option à l’IS. En effet, le régime des plus-values immobilières des particuliers permet un abattement pour la durée de détention conduisant à une exonération totale au-delà d’un certain délai et d’un taux d’imposition (en l’absence d’exonération totale ) relativement bas – ce qui n’est pas le cas avec une option à l’IS.


2 remarques cependant :

  • Mieux vaut payer l’impôt sur une plus-value encaissée que sur des loyers non encaissés ; et

  • La fiscalité change tellement souvent qu’il est hasardeux de spéculer sur le niveau d’imposition lors de la revente. Quelle que soit votre profession libérale (médecin, chirurgien-dentiste, infirmier, …), le Cabinet Kappler Avocat vous accompagne dans vos créations de sociétés (SC, SCI, SCM, SELARL, …) et montages divers dans le cadre de votre exercice professionnel.



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