Démembrement de parts de SCI : intérêts et risque fiscaux

Intérêts et risques fiscaux : le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ?



  1. Le démembrement : qu'est-ce ? pourquoi ?


Qu'est-ce ?


Tout d'abord, il faut bien comprendre qu'une SCI détient le bien en pleine propriété et que les associés détiennent uniquement les parts sociales.


Le démembrement porte, non pas sur le bien mais sur les parts sociales. Il s’agit de scinder l’usufruit temporaire des parts (jouissance des parts) détenu par la SELARL et la nue-propriété (droit de disposer des parts, de décider leurs reventes et de leurs conservations des parts détenue par le dirigeant en nom propre


Pourquoi ?


Une SCI à l’ IR (transparente) reste une société fiscalement transparente, si bien que se sont ses associés qui sont personnellement imposable sur son résultat et non la SCI et cela nonobstant l’absence de décision de distribution. En bref : l’associé est imposé lourdement à l’impôt « foncier » (tranche marginale d’imposition de l’IR majoré des 17,2% de prélèvements sociaux) même s’il ne touche aucun revenu , ce qui est le cas du fait de l’absence de trésorerie liée au remboursement de l’emprunt.

En cas de démembrement c’est à l’usufruitier (SELARL) que revient le résultat imposé selon les règles de l’IS :

- un taux d’imposition de 15% et 26,5% ;

- une assiette de l’imposition réduite liée à déduction des frais financiers ;des frais d’acquisition du bien immobilier ;et de son amortissement.


En conséquence :

1/ il n'y a pas d’imposition du dirigeant pendant toute la durée du démembrement.

2/ la SELARL sera imposable mais sur une assiette plus faible voire nulle du fait de l’amortissement pratiqué sur le bien immobilier au travers de la SCI et de l’amortissement pratiqué sur l’usufruit temporaire des parts sociales soit un taux d’IS maximum de 25% à compter de 2022 à comparer à celui applicable aux personnes physiques sur les revenus fonciers (45% TMI + 17,2% CSG-CRDS).


A l’expiration de l’usufruit temporaire (environ 25 ans) le nu-propriétaire (dirigeant) deviendra plein propriétaire des parts sociales de la SCI et le bien immobilier pourra, le cas échéant, être revendu sous le régime des plus-values immobilières des particuliers avec le bénéfice de l’abattement pour durée de détention (dont le point de départ est la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI) sans reprise des amortissements antérieurement déduits). Ainsi, l’ancien nu-propriétaire bénéficiera de l’abattement pour durée de détention, , avec un prix de revient correspondant au prix d’acquisition par la SCI, alors qu’il n’aura payé que le prix de la nue-propriété des parts de la SCI.


Le démembrement de parts sociales permet donc de bénéficier à la fois des avantages de la SCI à l’IS lors de la période de remboursement du prêt et des avantages de la SCI à l’IR lors de la revente du bien


2. Les risques fiscaux


- L'acte anormal de gestion


Un acte anormal de gestion consiste pour une entreprise à renoncer à son intérêt économique au profit d'un tiers. C'est la jurisprudence qui en donne la définition au terme de ses décisions.


Concrètement, la SELARL qui va devenir usufruitier est généralement aussi locataire de la SCI.


Il faut donc qu’elle tire un véritable avantage financier de cette opération de démembrement : notamment, le rendement obtenu par la détention de l’usufruit doit être supérieur à celui de l’emprunt, elle doit bénéficier de plus de droit qu’un simple locataire (bénéfice d’un droit de vote en assemblée générale de la SCI, …


- L'abus de droit


Sont constitutifs d'un abus de droit, les actes qui ont un caractère fictif ou qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou des décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, s'il n'avait pas passé ou réalisé ces actes, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. 


Il faut démontrer l’intérêt économique de cette opération pour l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de ne pas risquer l’abus de droit : cela implique que la SCI, dont les parts sont démembrées, dégage non seulement des bénéfices comptables, mais aussi de la trésorerie pour que l’usufruitier y est un intérêt. Ce qui ne serait pas le cas s’il y a uniquement un remboursement de l’emprunt et non pas de bénéfice au niveau de la SCI… La solution consisterait à prévoir une durée de démembrement supérieure à celle de l’emprunt, permettant à l’usufruitier de percevoir des dividendes qu’une fois l’emprunt remboursé. Une telle solution, est couramment préconisée pour tenter de conférer une substance économique au schéma.


KAPPLER AVOCAT est là pour vous accompagner dans votre projet de démembrement de parts de SCI et surtout d'anticiper avec vous les risques que peut engendrer une telle opération.


Quelle que soit votre profession libérale (médecin, spécialiste, chirurgien-dentiste, kinésithérapeute, ...) le cabinet KAPPLER AVOCAT est également là pour constituer avec vous vos SELARL, SCM, SCI dans le cadre d'un montage global.



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