Location meublée professionnelle, quels sont les critères à respecter ?

Médecins, Chirugiens-dentistes, Infirmiers, kinésithérapeutes ... vous souhaitez acheter des locaux dans le cadre de votre exercice avec vos associés via une SCI et vous vous demandez comment louer en meublé une partie des locaux non occupés à d'autres professionnels ?

Si la location de locaux est par définition une opération de nature civile, il en va autrement si le bail porte sur des locaux spécialement aménagés pour une activité libérale médicale, comme un cabinet de chirurgien-dentiste ou de médecin.

En effet, lorsque la mise à disposition des murs s'accompagne de la location du mobilier, du matériel ou des équipements nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle du locataire, l'ensemble des éléments loués forme un tout qui revêt, in fine, un caractère commercial.

De ce critère de commercialité découlent des règles fiscales particulières, comme l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, si l’application de la règle fiscale ne soulève pas de difficulté en soit, il n'en va pas nécessairement de même pour l'appréciation de la condition d'aménagement: meublé ou non meublé ?

C'est en effet une notion qui a soulevé des difficultés d’interprétation.

Alors, que doit comprendre un « local meublé" ?

Pour la location meublée/équipée, il semble qu’il n’y ait pas de liste prédéfinie:

• Le critère de location équipée repose princialement sur la présence «d’aménagements nécessaires » au sein des les locaux loués.

• Autrement dit, on doit pouvoir y trouver des équipements indispensables à l’activité professionnelle,pour laquelle sont loués les locaux, et ce, dès l’entrée du locataire dans les lieux (apport de l’important arrêt CE 26.12.2013).

À l’inverse, si le bailleur ne met à la disposition du locataire qu’une partie seulement du matériel, du mobilier ou des équipements nécessaires à l'exploitation, le bail demeure une location civile.

 Une appréciation des juges au cas par cas.

Ce critère fait l’objet d’une appréciation au cas par cas par le juge, de nombreux exemples jurisprudentiels existent et étoffent sa démonstration.

L’examen de la localisation des équipements en immobilisations, qui se lie soit au bilan du locataire, soit sur celui du bailleur, pourra permettre d’établir si la location est meublée de façon indispensable, ou non (CE, 2 déc. 1988, no 43.745).

Pour éviter tout risque de requalification d'un bail :

• il est primordial d’y annexer la liste des amortissements des biens meubles inclus dans le contrat de bail.

• Il est également conseillé d’y annexer une attestation sur l’honneur des deux parties, précisant, le cas échéant, que le logement n’est pas meublé avec des éléments indispensables à l’exercice de la profession du locataire.

Kappler Avocat vous accompagne dans la rédaction de vos baux que vous soyez médecins, chirurgiens-dentites, infirmiers, kinésithérapeutes ... . N'hésitez pas à nous contacter.

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