L’option à privilégier par le médecin/dentiste/vétérinaire qui s’installe : le bail professionnel.
Le bail professionnel concerne la location d’un local affecté à l’exercice d’une activité non commerciale (= profession libérale).
Si vous souhaitez vous installer à votre compte, KAPPLER AVOCAT vous conseille de choisir un bail professionnel dont le régime sera beaucoup plus souple qu’un bail commercial.
En effet seules deux règles sont obligatoires, on dit qu’elles sont « d’ordre public ».
◦La règle portant sur la durée du bail
◦La règle portant sur l’état des lieux
Les autres dispositions du bail, telles que le montant du loyer et sa révision en cours du bail, sont librement négociées entre le bailleur et le professionnel libéral qui s’installe.
Une première règle d’ordre public : la durée du bail
Ce bail doit être établi pour une durée minimum de 6 ans.
Que se passe-t-il en cas de volonté de résiliation anticipée par l’une des parties ?
- La résiliation anticipée par le locataireest possible. Ce dernier peut quitter les lieux à tout moment, à la condition de respecter certaines règles : la notification de sa volonté de résiliation au bailleur ; en respectant un préavis de 6 mois.
- La résiliation anticipée par le bailleurest impossible. Ce dernier ne peut donner congé qu’au terme du bail.
C’est à dire que le professionnel (médecin/dentiste/vétérinaire)qui s’installe en libéral est assuré de pouvoir y rester 6 années consécutives sans que le bailleur ne puisse lui reprendre son local. Cette protection permet au professionnelde se constituer une patientèle.
Une seconde règle d’ordre public : l’état des lieux
Un état des lieux doit être effectué à chaque prise de possession et de restitution du local. Il doit être établi contradictoirement et amiablementpar les parties et joint au contrat de location. Concrètement, vous ne pouvez pas, en tant que professionnel libéral qui s’installe, vous dispensez de cette étape.
Les autres caractéristiques du bail professionnel
▪Le montant du loyer: Le montant du loyer est inscrit dans le contrat de bail. Il n’est pas réglementé et est librement fixépar le bailleur et le locataire.
▪ La révision du loyeren cours de bail : Le loyer du bail professionnel peut faire l’objet d’une révision uniquement dans le cas où une clause d’indexation est prévue dans le contrat. Il s'agit dans ce cas d'une révision annuelle. En l’absence d’une telle clause, le loyer ne peut pas faire l’objet d’une révision en cours de bail. Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, sous réserve que l'indice soit licite.
Il est conseillé de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat (ex. : indice du coût de la construction).
▪ Le mode de calcul : L’indice à retenir pour le calcul de la révision des loyers d’un bail professionnel est libre : ex : l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires
(ILAT).
▪ L'arrivée du terme du bail soulève deux "points" : celui du droit au renouvellementainsi que la reconduction du bail.
- Le locataire professionnel ne bénéficie pas d’un droit automatique au renouvellement. Au terme du bail, le bailleur peut donc donner congé au locataire : sans justification et sans contrepartie financière ; la seule condition étant de respecter un préavis de 6 mois envoyé par LRAR.
- En l’absence de réaction par les parties à l’arrivée du terme, s’ouvre alors la reconduction tacite du bail. Un nouveau bail est formé. Pas de formalités particulières à respecter.
▪ Cession et sous-location
A défaut d’interdiction explicite dans le bail, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail. De même, il peut être prévue des conditions particulière en cas de cession : l'agrément préalable du successeur par le bailleur ou la rédaction d'un acte authentique.
En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.
KAPPLER AVOCAT est à même de vous accompagner tant dans la rédaction que la relecture de tous vos baux.